Ao observarmos o estado atual do mercado imobiliário é impossível ignorar a sua rapidez e imprevisibilidade e para entender o seu futuro, seja da perspetiva do pequeno investidor ou à escala global, é preciso entender as megatendências convergentes que estão a criar um ambiente de mercado muito mais dinâmico e exigente do que nunca: Complexidade, Demografia, Sustentabilidade e Inteligência Artificial (IA).
A primeira é a crescente complexidade do tempo em que vivemos é uma força imparável. A incerteza política, os conflitos geopolíticos e a volatilidade económica tornaram-se parte do nosso dia-a-dia – e não é necessário um relatório do FMI para perceber que os choques económicos são cada vez mais frequentes –. Para os investidores, isto traz desafios claros e significa que as estratégias formuladas com base em ciclos previsíveis deixam de ser válidas. Hoje, é necessária mais flexibilidade, mais análise de risco cuidada e mais capacidade de adaptação para navegar num futuro menos linear e cheio de incerteza.
Paralelamente, as transformações demográficas do século XXI estão a redefinir o mapa da procura imobiliária, algo que também se sente em Portugal. Há décadas que a urbanização e a mobilidade das populações são tendência claras, com projeções de instituições como as da ONU e o Banco Mundial a indicar que 70% população mundial viverá em cidades até 2050, um movimento que representa um aumento de cerca de 2,25 mil milhões de novos residentes urbanos.
Hoje, aproximadamente 55% da população mundial já vive em meio urbano e, para cada 2 pessoas residir em meio urbano passaremos a ter 3 já em 2050. Este crescimento populacional, concentrado sobretudo na Ásia e em África, contrasta, com as dinâmicas de muitas cidades europeias, que enfrentam desafios como o envelhecimento populacional e declínio económico, dependendo em grande parte da emigração para rejuvenescerem.
Estas mudanças demográficas têm implicações diretas no setor imobiliário, exigindo o investimento em novas infraestruturas e habitação, bem como a adaptação e reconversão de ativos existentes. Os investidores e operadores que conseguirem antecipar estas tendências estarão melhor posicionados para aproveitar as oportunidades e mitigar os riscos num mercado cada vez mais dinâmico.
Sustentabilidade, uma megatendência positiva: de uma preocupação ética a um pilar central do valor financeiro
Impulsionada pelo Acordo de Paris e por regulamentação cada vez mais rigorosa, a agenda ESG é hoje um fator decisivo. Estudos de mercado demonstram consistentemente que edifícios com certificações ambientais reconhecidas podem alcançar prémios de valor de arrendamento superiores a 10% e valorizações mais altas no momento da venda.
Se tivermos em mente a sustentabilidade e o crescimento da população urbana mundial, rapidamente percebemos a dimensão da oportunidade de investimento em construção sustentável. Para melhor entender este conceito, pensemos numa cidade como Lisboa, com cerca de 575 mil habitantes.
Segundo as projeções das Nações Unidas, seria necessário construir o equivalente a quase 4.000 cidades do tamanho de Lisboa só para acomodar os novos residentes urbanos até 2050, por todo o mundo. Isto equivale a erguer três novas “Lisboas” por semana, todas as semanas até esse ano. É por isso que várias organizações alertam que o património edificado global irá praticamente duplicar nas próximas décadas, testando os limites do nosso planeta e dos nossos recursos, assim como da nossa capacidade de construir de forma rápida, segura, inteligente e sustentável. Estamos perante um dos maiores desafios coletivos que as nações alguma vez enfrentaram.
A Inteligência Artificial: a megatendência responsável pela próxima grande camada de infraestruturas a nível global
Os investimentos em soluções de “PropTech” – tecnologia aplicada ao setor imobiliário – estão a tornar-se cada vez mais relevantes. Novas tecnologias permitirão um nível de eficiência sem precedentes, desde a redução no consumo energético de edifícios através de sistemas de gestão inteligente, até à otimização de processos de construção. Além disso, surgem novas classes de ativos, como os centros de dados e as infraestruturas de apoio, cuja procura global cresce rapidamente. Pensa-se que a construção de uma rede de IA será tão transformadora para a humanidade como foram rede de eletricidade ou de internet, mas será implementada a uma velocidade muito superior.
Nesta fase, é crucial compreender que todas estas forças não atuam de forma isolada, mas sim em conjunto, reforçando-se mutuamente e criando um ciclo de transformação. A tecnologia fornece-nos as ferramentas para gerir a complexidade, a urbanização massiva exige soluções sustentáveis e as mudanças demográficas requerem respostas construtivas que apenas a inovação pode proporcionar.
Acredito que o sucesso no setor imobiliário, seja para pequenos investidores ou grandes players, dependerá da capacidade de desenvolver uma visão estratégica integrada. Esta visão deverá colocar a tecnologia e os dados no centro, reconhecer a interdependência destas megaforças e permitir a criação de edifícios, portefólios e cidades resilientes, capazes de gerar valor num mundo novo nem sempre admirável.
