Os preços das casas continuam a subir de forma expressiva e a desafiar a lógica e a paciência de quem espera uma correção. No segundo trimestre de 2026, os preços aumentaram 16,5% face ao ano anterior, apesar de o número de transações ter recuado 6,4%. Ou seja, a subida de preçso começa a retirar procura do mercado. Por outro lado, as rendas dos novos contratos celebrados nesse trimestre subiram 10,2%, para 10,17 euros por metro quadrado. De uma forma ou de outra uma casa parece ser mais uma ilusão.
Entretanto o debate político continua demasiado concentrado no combate político e pouco nas causas e soluções.
A explicação reside na primeira aula de economia – a procura e oferta é que ditam o preço. Neste caso a procura cresceu muito mais depressa do que a oferta. Portugal recebeu uma vaga significativa de imigração, que ajudou a economia e respondeu à escassez de trabalhadores, mas também aumentou a necessidade de habitação, sobretudo nos centros urbanos. Nos últimos 5 anos por cada sete imigrantes construiu-se uma casa! O Estado não antecipou esta transformação demográfica, nem preparou a sociedade para este impacto.
Do lado da oferta, acumulámos décadas de erros. Depois da crise soberana europeia, o sector da construção entrou em colapso, desapareceram empresas construtoras e profissionais e a recuperação desde então está a ser muito lenta. Do lado da burocracia, os Licenciamentos demorados, escassez de terrenos disponíveis, falta de mão de obra e instabilidade regulatória impediram novos projetos de chegar ao mercado. As casas aprovadas hoje só chegarão ao mercado daqui a anos.
Por outro lado, a crise no Médio Oriente veio acrescentar uma outra ameaça. A subida dos custos energéticos encarece materiais e transportes, com o cobre e o gasóleo a subirem 30%, com impacto na inflação e o que poderá também prolongar juros elevados. O crédito torna-se mais caro para as famílias, empresas e governos, e claro para quem pretende construir.
Há ainda um incentivo pouco discutido. Para um proprietário, uma casa não é apenas uma fonte potencial de rendas: é também um ativo que pode valorizar. Um imóvel de 300 mil euros que sobe 10% representa 30 mil euros de valorização patrimonial, mesmo sem estar arrendado. Ou seja, sem fazer nada o património valorize muito acima das taxas de depósitos a prazo, dos certificados de aforro e claro acima da inflação. Apesar do risco do preço das casas descerem, perante a incerteza do arrendamento e a expectativa de valorização, alguns proprietários preferem esperar. Se queremos trazer casas para o mercado ou mobilizar as casas devolutas, é preciso tornar o arrendamento previsível e com estabilidade legislativa.
Entretanto, multiplicam-se as propostas dos partidos para resolver o problema amanhã! Por exemplo, volta a surgir a proposta de acabar com os vistos Gold para combater a especulação imobiliária. Uma excelente solução, não fosse um pequeno pormenor. Desde outubro de 2023 ( Lei 56/2023) que a compra de imóveis deixou de permitir novas autorizações de residência por investimento. Ou seja, ninguém pode comprar casa para efeitos de nacionalidade! Os preços continuaram a subir depois da alteração, o que deveria aconselhar mais rigor e menos slogans.
Também os apoios à compra exigem prudência. ao aumentar o poder de compra sem aumentar o número de habitações, parte do benefício estatal acaba incorporado no preço.
A prioridade deveria ser evidente: acelerar licenciamentos, o Estado colocar rapidamente os imóveis devolutos no mercado, disponibilizar solo para construção e em altura, reabilitar imóveis, garantir estabilidade fiscal e contratual e criar condições para o investimento privado e público em habitação.
Não teremos mais habitação por anúncios políticos. As ilusões das soluções fáceis constituem um perigo pelas expectativas que criam e que ano após ano não têm sido atendidas.
