Poucos fenómenos económicos transformaram tanto a sociedade portuguesa na última década como a valorização do mercado imobiliário. Segundo o estudo Portugal Fiscal, da Fundação Francisco Manuel dos Santos, o índice nominal dos preços da habitação aumentou cerca de 170% entre 2015 e 2025. Mesmo descontando o efeito da inflação, a subida real dos preços atingiu cerca de 80% entre 2015 e 2024.
A dimensão desta valorização é difícil de ignorar. Em apenas dez anos, a habitação passou de um ativo importante para uma das principais fontes de acumulação de riqueza das famílias portuguesas. Quem já possuía uma casa viu o valor do seu património aumentar significativamente sem necessidade de qualquer investimento adicional. Pelo contrário, quem não entrou no mercado antes desta escalada enfrentou um agravamento contínuo das dificuldades de acesso à propriedade.
Os autores do estudo resumem esta realidade de forma clara: “Para quem não tem casa própria (..) este valor traduz uma perda real de poder de compra. Para os proprietários representa um considerável ganho financeiro.” A frase sintetiza aquilo que se tornou uma das maiores divisões económicas da sociedade portuguesa. Mais do que separar gerações ou níveis de rendimento, o mercado imobiliário passou a distinguir quem já possuía património imobiliário de quem continua dependente do arrendamento ou tenta comprar a primeira habitação.
A valorização do imobiliário produziu assim efeitos muito diferentes consoante a posição de cada agregado no mercado da habitação. Quem já possuía casa beneficiou de uma forte apreciação do património, enquanto quem procurava comprar enfrentou preços cada vez mais afastados da evolução dos rendimentos. O resultado foi um aumento da distância económica entre proprietários e não proprietários, mesmo quando os seus rendimentos correntes eram semelhantes.
A subida dos preços criou um efeito de enriquecimento para milhões de famílias proprietárias, mas agravou simultaneamente os obstáculos à entrada no mercado. À medida que o preço das casas cresceu mais rapidamente do que os rendimentos, a distância entre proprietários e não proprietários aumentou.
Acumulação de riqueza
Os autores sugerem que a habitação se tornou uma das principais formas de acumulação de riqueza em Portugal. Mais do que um bem de consumo ou uma necessidade básica, a propriedade imobiliária passou a desempenhar um papel determinante na distribuição do património das famílias. Numa década marcada por uma valorização nominal de 170% e real de 80%, o mercado da habitação contribuiu simultaneamente para o enriquecimento dos proprietários e para o agravamento das dificuldades de acesso à compra de casa por parte de uma parte significativa da população.
O fenómeno teve também consequências fiscais. A valorização do imobiliário reforçou a importância dos impostos associados à propriedade e às transações de imóveis, tornando a habitação uma fonte crescente de receita para o Estado. A compra e venda de imóveis, as mais-valias e os impostos patrimoniais ganharam peso à medida que os valores de mercado atingiam novos máximos.
A escalada dos preços teve também reflexos fiscais. O aumento do valor dos imóveis reforçou a importância dos impostos associados às transações imobiliárias, às mais-valias e à propriedade, tornando a habitação uma fonte crescente de riqueza privada, mas também de receita para o Estado. Para os autores do estudo, poucas transformações económicas tiveram um impacto tão profundo na distribuição da riqueza em Portugal durante a última década quanto a valorização do mercado imobiliário.
Para os autores, a valorização da habitação constitui um dos acontecimentos económicos mais relevantes da última década. O aumento dos preços refletiu fatores como as taxas de juro historicamente baixas durante grande parte do período, o dinamismo do turismo, o crescimento da procura internacional, a escassez de oferta habitacional e a crescente atratividade das principais áreas urbanas portuguesas.
O impacto, contudo, não foi uniforme. Quem já detinha uma habitação beneficiou de um aumento significativo do valor do património. Quem procurava entrar no mercado encontrou preços muito superiores aos registados apenas alguns anos antes. Assim, a mesma evolução que gerou riqueza para uns representou uma deterioração das condições de acesso à habitação para outros.
A análise da Fundação Francisco Manuel dos Santos sugere que a habitação deixou de ser apenas um bem de consumo ou uma necessidade básica para assumir um papel central na distribuição da riqueza em Portugal. Numa década marcada por uma valorização nominal de 170% e real de 80%, o mercado imobiliário tornou-se simultaneamente uma das maiores fontes de enriquecimento das famílias proprietárias e um dos principais fatores de exclusão para quem continua à procura de casa.
O Estado também ganhou com isso- receita de IMT disparou 255% em apenas dez anos
A valorização do mercado imobiliário teve também reflexos significativos nas contas públicas. À medida que os preços das casas aumentaram, cresceu igualmente a receita arrecadada através dos impostos associados à propriedade e à transmissão de imóveis.
Segundo o estudo Portugal Fiscal, entre 2014 e 2024 a receita do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), pago na compra de imóveis, passou de 487 milhões para 1.728 milhões de euros, o que representa um aumento de 255%. No mesmo período, o peso deste imposto nas receitas municipais agregadas subiu de 19,3% para 42,4%.
A importância da habitação para as finanças locais é ainda mais evidente quando se observa a receita municipal. Em 2024, os municípios arrecadaram 3.229 milhões de euros através do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), pago anualmente pelos proprietários, e do IMT. Estes dois impostos representavam a principal fonte de receita fiscal municipal.
A estes valores soma-se o Adicional ao IMI (AIMI), um imposto aplicado aos grandes patrimónios imobiliários. Em 2025, o AIMI gerou 176 milhões de euros de receita, dos quais 41 milhões foram pagos por pessoas singulares e 135 milhões por pessoas coletivas. Ao contrário do IMI e do IMT, cuja receita pertence aos municípios, o AIMI reverte para a administração central e está consignado ao Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social.
No conjunto, a tributação do património imobiliário gerou mais de 3,4 mil milhões de euros por ano, confirmando a crescente importância da habitação não apenas como fonte de riqueza privada, mas também como uma das mais relevantes fontes de financiamento público.
