Autor: Economize com ComparaJá.pt

Os Certificados de Aforro estão limitados a 2,5%, enquanto um crédito à habitação a seis meses já custa cerca de 4,1%. A poupança sem risco deixou de acompanhar as taxas.

A renda dos novos contratos de arrendamento subiu 10,2% num ano, para um máximo de 10,17 euros por metro quadrado, enquanto as renovações só sobem 2,56%.

Quase um em cada cinco titulares de crédito à habitação é estrangeiro residente — um grupo distinto do comprador não residente, que pesa menos de 5% das vendas.

O crédito à habitação das famílias subiu 11,2% em termos anuais até agosto, o ritmo mais rápido desde 2003, impulsionado sobretudo pela subida dos preços das casas.

A transferência de crédito à habitação foi, durante dois anos, um produto de conjuntura. Fazia-se porque a EURIBOR tinha subido, porque os spreads de mercado estavam melhores do que os contratados em 2022 e 2023, e porque a poupança era imediata e visível na prestação do mês seguinte.

Há uma propriedade do crédito à habitação português que raramente é explicada e que este mês fica visível de forma didática. Dois contratos idênticos, com o mesmo capital em dívida, o mesmo prazo e o mesmo spread, podem sofrer aumentos de prestação com uma ordem de grandeza de diferença entre si, por uma única razão: a data em que a revisão cai.

A taxa de esforço é o indicador que decide quem tem acesso a crédito à habitação em Portugal e, desde agosto, o limite recomendado pelo Banco de Portugal é de 45%. O que raramente se diz é que se trata de um indicador calculado num instante, com a prestação de um momento, e que se move depois sozinho, sem nova análise e sem que o titular faça nada.

A EURIBOR a 12 meses fixou-se em 3,7% a 15 de setembro, depois de ter estado nos 3,4% uma semana antes e nos 3,6% na sexta-feira anterior. Foi a maior subida diária desde 24 de março, e a de seis meses acompanhou com um avanço de 0,116 pontos percentuais no mesmo dia. Para os contratos de crédito à habitação cuja revisão cai em outubro, isto traduz-se em aumentos de prestação entre 25 e 80 euros por mês, conforme o indexante e o spread contratados.

A Entidade Reguladora dos Serviços Energéticos aprovou um aumento de 0,005 euros por quilowatt-hora na tarifa regulada de eletricidade, com efeito a partir de 1 de outubro. Traduz-se numa subida de cerca de 2,7% na fatura média e faz com que a variação anual da tarifa regulada em 2026 passe de 1%, valor anunciado em dezembro do ano passado, para 1,7%.

O Banco Central Europeu decidiu aumentar as três taxas diretoras em 25 pontos base, colocando a taxa de depósitos em 2,5%, a das operações principais de refinanciamento em 2,65% e a de cedência de liquidez em 2,9%, com efeito a partir de 16 de setembro. É o segundo aumento do ano e o comunicado deixa a porta aberta a um terceiro.

Há uma sobreposição no calendário deste mês que raramente se consegue observar com esta nitidez. O preço grossista da eletricidade passou de 121 euros por megawatt-hora em agosto para perto de 154 euros em setembro. A componente energética da inflação da zona euro saltou de 10,3% para 14,3% no mesmo período.

A prestação de um crédito à habitação a taxa variável resulta da soma de duas parcelas, e só uma delas é decidida em Frankfurt. O indexante, tipicamente uma EURIBOR a três, seis ou 12 meses, é um preço de mercado que nenhum titular influencia e que acompanha a política monetária do Banco Central Europeu. O spread é a margem que o banco acrescenta a esse indexante, fixa-se no momento da contratação, mantém-se até ao fim do contrato e resulta de uma negociação entre duas partes.

A média de agosto da EURIBOR a 12 meses fixou-se em 2,954%, mais 0,099 pontos percentuais do que no mês anterior. É o valor mais alto do ciclo atual e fica a menos de cinco centésimas de um limiar psicológico que o mercado não vê desde 2024. As outras duas maturidades relevantes para o crédito à habitação acompanharam: a de seis meses subiu para 2,713% e a de três meses para 2,513%.

Em agosto, o prazo médio dos créditos de aquisição foi de 36 anos, contra 30 anos nas transferências. A diferença de seis anos não é preferência: é a assinatura das novas regras macroprudenciais do Banco de Portugal, que apertaram a taxa de esforço e empurraram os compradores para prazos mais longos.

Nas operações de aquisição de crédito à habitação intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 18,7% dos titulares têm nacionalidade estrangeira. Nas transferências, essa proporção cai para 7,7%. A diferença não mede discriminação, mas calendário: transferir exige ter um contrato com anos, e quem chegou mais tarde ainda não o tem.

Em agosto, um crédito de aquisição financiou em média 238.933 euros e um crédito transferido apenas 155.434 euros. São 83.499 euros de diferença entre as duas metades do mercado, e a média nacional de 204.359 euros cai exatamente no meio, num ponto onde quase ninguém está.

Lisboa, Porto e Setúbal concentram 58,51% de todas as mudanças de comercializadora de eletricidade registadas pelo ComparaJá. A barreira não é financeira — mudar não custa nada e a poupança é igual em todo o país. O que se distribui de forma desigual é a informação.

Em agosto, as aquisições subiram para 54,6% das operações de crédito à habitação intermediadas pelo ComparaJá, enquanto as transferências recuaram para 39,8%. Em dois meses, a distância entre os dois produtos passou de quatro pontos a favor da transferência para quase quinze a favor da compra.

A prestação média do stock de crédito habitação é de 436 euros, mas quem contrata hoje paga 850 euros se tiver menos de 35 anos. A diferença não é erro de medição — é o que acontece quando se misturam três décadas de contratos antigos com a realidade do mercado de 2026.

Os dados de simulação de agosto mostram que a melhor oferta de eletricidade muda consoante o perfil de consumo. Uma família numerosa consome 5,7 vezes mais do que um casal sem filhos, o que pode inverter completamente o ranking dos fornecedores.