A média de agosto da EURIBOR a 12 meses fixou-se em 2,954%, mais 0,099 pontos percentuais do que no mês anterior. É o valor mais alto do ciclo atual e fica a menos de cinco centésimas de um limiar psicológico que o mercado não vê desde 2024. As outras duas maturidades relevantes para o crédito à habitação acompanharam: a de seis meses subiu para 2,713% e a de três meses para 2,513%.
O que confere peso a estes números não é o nível, que em termos históricos continua longe de extremos, mas a duração do efeito. Um indexante a 12 meses aplicado numa revisão de setembro fica fixado até setembro do ano seguinte. Os contratos que forem revistos este mês vão pagar a taxa de agosto de 2026 durante os próximos doze meses, independentemente do que o BCE decidir entretanto, e independentemente de a inflação energética que motivou esta subida desaparecer em novembro.
É essa assimetria que costuma passar despercebida nas análises de conjuntura. Uma descida futura das taxas diretoras só chega a estes contratos daqui a um ano. Uma subida adicional, pelo contrário, atinge de imediato todos os contratos com indexante a três e a seis meses, que serão revistos várias vezes antes disso. O crédito à habitação português não reage às taxas: reage às taxas com um desfasamento que varia entre três e doze meses conforme o contrato.
A composição do mercado torna essa dispersão relevante. Nas operações intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 71,3% dos contratos ficaram indexados à EURIBOR a seis meses e 28,7% à de 12 meses. Entre quem transferiu crédito de um banco para outro, o peso do prazo curto sobe para 81,4%. Na prática, cerca de sete em cada dez contratos novos serão reavaliados duas vezes por ano, o que significa que a subida de setembro não é a última que essas famílias vão ver antes do próximo verão.
Em euros, o efeito de cada revisão isolada permanece contido. Tomando como referência uma dívida de 150 mil euros, 30 anos de prazo e um spread de 1%, a prestação revista ao indexante de 12 meses passa a rondar os 711 euros mensais, mais sete do que na revisão anterior. Com indexante a seis meses fica nos 691 euros e com o de três meses nos 674. O que muda entre os três não é a dívida nem o prazo, é o número de vezes que a conta volta a ser feita até ao próximo verão.
Há um exercício que quase nenhum titular faz e que resolveria grande parte da ansiedade em torno destes números. A data de revisão está escrita no contrato, a EURIBOR é pública e a fórmula de cálculo é conhecida, o que significa que é possível saber com semanas de antecedência quanto vai custar a próxima prestação. Perceber como a EURIBOR afeta a prestação deixou de ser um exercício académico e passou a ser a diferença entre planear e reagir.
Do lado da oferta, o movimento das últimas semanas tem uma consequência comercial que o mercado ainda não absorveu. Com o indexante a subir, o diferencial entre uma proposta a taxa fixa e uma proposta indexada estreita-se, e a taxa fixa deixa de ser o produto caro que era quando a EURIBOR estava baixa. A comparação entre as duas modalidades vai ser feita de forma diferente nos próximos meses, sobretudo por quem contrata agora e não tem histórico de prestação para comparar.
Fica, para os próximos dois trimestres, um indicador simples de acompanhar. Se a EURIBOR a 12 meses ultrapassar os 3% e aí se mantiver, os contratos revistos no último trimestre do ano vão fixar esse nível até ao final de 2027. É o tipo de decisão que não se toma, apenas se sofre, e cuja única variável controlável continua a ser a qualidade da proposta negociada antes de assinar.
