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Há dois grupos de compradores estrangeiros no mercado imobiliário português e o debate público trata-os quase sempre como um só. A confusão tem consequências práticas, porque os dois movem-se em direções opostas e respondem a coisas diferentes.

O primeiro grupo é o do comprador não residente. No segundo trimestre, ficou com 4,7% dos 40.142 alojamentos transacionados no país, o equivalente a 1.890 unidades, uma quota que caiu 10,3% em termos anuais, segundo o Instituto Nacional de Estatística. É um segmento pequeno em número e alto em valor: o preço médio pago por um não residente foi de 421.166 euros, contra 258.832 euros nos compradores residentes. Compra sobretudo sem crédito português, concentra-se em poucas regiões e está em retração.

O segundo grupo é o do residente estrangeiro que compra casa em Portugal para viver, com salário português e empréstimo de um banco português. Este não aparece nas estatísticas de nacionalidade do comprador, porque a residência fiscal é nacional. Aparece nos contratos de crédito. Nas operações intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 18,1% dos titulares tinham nacionalidade estrangeira, com 18 nacionalidades diferentes representadas num único mês. A brasileira foi a mais frequente depois da portuguesa, com 6,2% dos titulares.

A distribuição pelo tipo de operação diz algo sobre a antiguidade destes contratos. Os titulares estrangeiros pesam substancialmente mais nas aquisições do que nas transferências de crédito entre bancos, operação que exige um empréstimo assinado há vários anos. A leitura é direta: trata-se, em larga medida, de crédito recente, de quem comprou primeira casa em Portugal nos últimos anos e ainda não chegou ao momento em que se renegocia.

Do ponto de vista do risco de crédito, este grupo é indistinguível do resto do mercado, porque passa pelos mesmos filtros. Aplica-se-lhe o mesmo limite de taxa de esforço de 45% recomendado pelo Banco de Portugal desde 1 de agosto, a mesma avaliação bancária do imóvel e a mesma análise de estabilidade de vínculo laboral. O que muda, e que a análise de mercado raramente regista, é a composição do rendimento familiar: parte destes agregados tem dois titulares com percursos laborais curtos em Portugal, o que reduz a margem na negociação de spread mesmo com rendimento suficiente.

Para Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá, a distinção importa porque os dois grupos reagem a estímulos opostos.

«O comprador não residente responde a fiscalidade, a câmbio e a atratividade relativa de outros países, e sai quando essas condições mudam. O residente estrangeiro responde ao mercado de trabalho português e ao preço da casa, exatamente como qualquer outro comprador que vive aqui. Quando se agregam os dois num número só, perde-se a capacidade de perceber o que está a acontecer à procura interna.»

Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá

A dimensão relativa dos dois grupos ajuda a calibrar o debate. Os 1.890 alojamentos comprados por não residentes num trimestre representam menos de 5% das transações. A procura financiada com crédito nacional, na qual quase um em cada cinco titulares é estrangeiro residente, move um volume muito superior e é a que determina a evolução da carteira, que cresceu 11,2% em agosto para um máximo histórico de 119.062 milhões de euros.

Para quem analisa o setor, há aqui uma consequência metodológica. A saída do comprador não residente, visível nos dados do trimestre, não sinaliza um arrefecimento da procura estrangeira por habitação em Portugal. Sinaliza uma recomposição: menos compra de investimento ou de segunda habitação, feita a pronto e concentrada no litoral e no Algarve, e mais compra de residência permanente, feita com crédito e distribuída pelas zonas onde há emprego. São dois mercados, com dois preços médios e duas sensibilidades, e só um deles depende do que a EURIBOR fizer em outubro.

O PSI encerrou a sessão desta quarta-feira com um ganho ligeiro de 0,01%, fixando-se nos 9.666,79 pontos, num dia em que as principais praças europeias não conseguiram escapar a uma correção generalizada.

No índice português, a sessão foi marcada por um desempenho misto entre as cotadas. As maiores subidas foram lideradas pela EDP que avançou 1,36% para 4,843 euros, seguida pela EDP Renováveis, com uma valorização de 0,78% para 12,87 euros, e pela Nos SGPS, que subiu 0,28% para 5,380 euros. Em sentido contrário, as maiores descidas foram registadas pela Ibersol Reg, que caiu 2,08% para 9,91 euros, pela Mota-Engil, com uma perda de 1,07% para 5,100 euros, e pelos CTT Correios de Portugal, que recuaram 1,05% para 6,15 euros.

No resto da Europa, o sentimento foi de correção. O EuroStoxx 50 fechou nos 6.269,02 pontos, uma queda de 0,81% (menos 51,24 pontos), enquanto o índice pan-europeu Stoxx 600 recuou 0,50%. O FTSE 100, em Londres, desvalorizou 0,29% para 10.606,00 pontos. Em Paris, o CAC 40 perdeu 0,89% para 7.964,51 pontos, e em Frankfurt, o DAX caiu 0,79% para 25.199,19 pontos. Milão viu o FTSE MIB recuar 0,84% para 51.371,98 pontos, e Madrid registou uma queda de 0,47% no IBEX 35, fixando-se nos 19.426,20 pontos.

No mercado de matérias-primas, o petróleo continuou a sua trajetória ascendente, pressionando a economia europeia. O barril de Brent (ICE) subiu 1,16% para 103,78 dólares, enquanto o crude West Texas Intermediate (NYMEX) avançou 2,41% para 91,53 dólares.

No mercado obrigacionista, a yield das obrigações alemãs a 10 anos recuou 3,98 pontos base para 3,58%, refletindo alguma procura por ativos de refúgio. Em Portugal, a yield das obrigações a 10 anos caiu 3,24 pontos base para 4,01%. Do outro lado do Atlântico, as obrigações norte-americanas a 10 anos viram a sua yield subir 4,23 pontos base para 5,28%.

No comentário de fecho de mercados do Millennium investment banking, destaca-se que “Lisboa escapa à correção, mas por pouco”. Os analistas explicam que as bolsas europeias até arrancaram em alta, mas acabaram em baixa, pressionadas pela aceleração da inflação em França e Itália acima do previsto em setembro, um fator agravado pela nova subida dos preços do petróleo.

“ O PSI conseguiu escapar com um ganho muito ligeiro, suportado pelo grupo EDP. À hora de fecho das praças no velho continente, os índices de ações de Nova Iorque seguem em alta, depois do indicador de inflação preferido da Fed ter mostrado menos pressões que as temidas em agosto, ofuscando possíveis receios que poderiam advir da divulgação de que o setor privado norte-americano criou mais emprego que o previsto em setembro, um dado que pode trazer tensões inflacionistas adicionais”, refere a MTrader.

Em termos macroeconómicos, a inflação na Zona Euro continua a ser o principal foco de preocupação. Utilizando o método harmonizado da União Europeia, a inflação em França subiu de 2,6% em agosto para 3,4% em setembro, enquanto em Itália passou de 3,2% para 4,1%, com os custos energéticos a serem o principal fator impulsionador. Estes dados surgem depois de Espanha ter revelado na terça-feira os maiores aumentos de preços em mais de três anos, com a inflação a atingir os 5%. O BCE, que já aumentou as taxas de juro duas vezes este ano para os 2,5%, enfrenta agora uma pressão acrescida para continuar a apertar a política monetária.

Geopoliticamente, o conflito de sete meses no Médio Oriente continua a impactar a economia global. No entanto, segundo casas de investimento como o JPMorgan e o Goldman Sachs, os fluxos de petróleo bruto do Médio Oriente estão a regressar aos níveis pré-guerra.

Os embarques de petróleo bruto recuperaram para 17,5 milhões de barris por dia, ou 98% dos níveis pré-guerra, enquanto os fluxos de produtos como gasóleo e gasolina ficaram em 3 milhões de barris por dia, 58% do patamar pré-guerra.

O Goldman Sachs estima que as exportações de petróleo do Golfo Pérsico tenham recuperado para 23,3 milhões de barris por dia na última semana, sugerindo um mercado global de petróleo praticamente equilibrado em setembro.

Nos EUA, os números do ADP mostraram que o setor privado adicionou 90 mil postos de trabalho em setembro, acima do esperado, denotando uma aceleração face aos 36 mil gerados em agosto.

Logo após o fecho de Wall Street as atenções estarão voltadas para as contas da Micron, um barómetro para os setores relacionados com chips e IA.

O montante total de crédito à habitação das famílias portuguesas atingiu 119.062 milhões de euros no final de agosto, um máximo histórico e mais 1.038 milhões do que no mês anterior, segundo os dados divulgados pelo Banco de Portugal. Em termos anuais, a carteira cresceu 11,2%, contra 11,0% em julho. É o ritmo de expansão mais rápido desde fevereiro de 2003 e compara com uma variação de 3% no conjunto da zona euro no mesmo mês.

O dado ganha outra dimensão quando se cruza com o comportamento do mercado imobiliário. No segundo trimestre, o número de casas transacionadas caiu 6,4% em termos anuais, para 40.142 alojamentos. Ou seja, fizeram-se menos negócios e financiou-se mais dívida. A explicação não está no volume de operações, está no valor de cada uma delas.

A avaliação bancária dos imóveis subiu 15,2% nos primeiros sete meses do ano, com os apartamentos a avançarem 16,5% e as moradias 13,6%, segundo os indicadores compilados pela associação do setor da construção. Os preços da habitação, medidos pelo Instituto Nacional de Estatística, subiram 16,5% no segundo trimestre. Quando o valor do imóvel sobe a esta velocidade, o mesmo comprador, com o mesmo rendimento, assina um empréstimo maior para comprar a mesma casa. E o empréstimo maior entra na carteira do sistema, ainda que a casa mude de mãos uma só vez.

Há um elemento regulatório que torna esta leitura ainda mais relevante. A partir de 1 de agosto, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal passou a fixar em 45% o limite máximo da taxa de esforço, contra 50% antes dessa data. A medida foi apresentada como travão à concessão de crédito. Dois meses depois, a carteira acelerou.

A razão pela qual o travão não travou merece ser explicada, porque não é uma falha da medida. A taxa de esforço é um indicador de fluxo mensal: mede quanto da remuneração disponível é absorvido pela prestação. Um limite sobre fluxo mensal é satisfeito de várias maneiras, e só uma delas é pedir menos dinheiro. As outras são alargar o prazo, que reduz a prestação sem reduzir a dívida, e juntar um segundo titular, que aumenta o rendimento do denominador. Nos dois casos, o crédito concedido não desce.

Os dados internos confirmam essa mecânica. Nas operações intermediadas pelo ComparaJá em agosto, 53,7% dos contratos ficaram com prazos entre 35 e 40 anos e 64,8% tinham dois titulares. O rácio médio entre montante financiado e valor do imóvel fixou-se em 80,6%, o valor mais alto do ano, e a taxa de esforço média ficou nos 28,0%, bem abaixo do limite recomendado. As operações não estão a bater no teto: estão a ser desenhadas para não lhe chegar perto.

Segundo Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá, a confusão entre número de operações e montante financiado é a fonte de quase todas as leituras erradas deste indicador.

«Um mercado pode estar a arrefecer em atividade e a aquecer em dívida ao mesmo tempo, e foi isso que aconteceu neste trimestre. Quem olha só para as transações conclui que o crédito desacelerou, e quem olha para a carteira conclui o contrário. Os dois têm razão, porque estão a medir coisas diferentes.»

Rita Sogalho, Team Leader de Crédito Habitação do ComparaJá

A conjugação com o custo do dinheiro fecha o quadro. A taxa de juro do conjunto dos empréstimos à habitação em vigor subiu em agosto para 3,162%, a quarta subida mensal consecutiva, e as EURIBOR a seis e a 12 meses estão agora em máximos de mais de dois anos. Uma carteira maior, indexada e a encarecer produz um efeito agregado sobre o rendimento disponível das famílias que não depende de mais ninguém contrair crédito.

O indicador a acompanhar nos próximos meses não é, por isso, a variação anual da carteira, que é lenta a mover-se por construção. É o montante médio por operação cruzado com o prazo. Se o montante continuar a subir e o prazo a alongar-se, a expansão do crédito mede sobretudo a subida dos preços, e a política macroprudencial está a regular um risco de tesouraria enquanto outro, o de duração, se acumula sem limite definido.

O ministro de Estado e das Finanças saudou hoje o anúncio do PS de que deverá abster-se no próximo Orçamento do Estado, dizendo que é “uma decisão muito positiva para o país”.

“A decisão do PS é uma decisão muito positiva para o país porque permite estabilidade política mas não invalida que, dentro da margem orçamental relativamente reduzida, ouvirmos e vermos todas as propostas”, afirmou Joaquim Miranda Sarmento.

O ministro falava aos jornalistas no parlamento, após as reuniões com todos os partidos sobre a proposta de Orçamento do Estado para 2026.

O secretário-geral do PS, José Luís Carneiro, anunciou hoje que vai propor aos órgãos do partido a abstenção na votação do Orçamento do Estado para 2027 (OE2027) depois das garantias que foram deixadas pelo primeiro-ministro, Luís Montenegro.

O Governo pediu à SDR Portugal, entidade gestora do sistema de depósito e reembolso Volta, um plano de ação para prevenir e corrigir os problemas de limpeza urbana associados à retirada de embalagens de bebidas de papeleiras e contentores.

A proposta deverá ser apresentada até 16 de outubro e preparada em articulação com os municípios, anunciou esta quarta-feira o Ministério do Ambiente e Energia. O plano deverá incluir soluções concretas, medidas de aplicação imediata, boas práticas adotadas noutros países europeus e indicadores para avaliar os resultados.

O pedido foi feito pela ministra do Ambiente e Energia, Maria da Graça Carvalho, numa carta enviada ao presidente do Conselho de Administração da SDR Portugal, Leonardo Mathias. Segundo o ministério, a procura e a retirada de embalagens de bebidas depositadas em papeleiras e contentores têm provocado perturbações na deposição de resíduos na via pública.

“A resposta deverá ser preparada em articulação com os municípios e identificar soluções operacionais capazes de prevenir e reduzir estas ocorrências”, adianta o comunicado.

Entre as medidas a avaliar estão o reforço ou a adaptação da rede de pontos de recolha, a criação de soluções específicas para o espaço público, medidas operacionais e campanhas dirigidas aos consumidores.

“O Sistema de Depósito e Reembolso deve contribuir para recolher mais embalagens, aumentar a reciclagem e reduzir o abandono de resíduos”, afirmou Maria da Graça Carvalho, defendendo que o sucesso do sistema também deve ser medido pela sua capacidade de funcionar de forma acessível e compatível com a limpeza do espaço público.

O plano deverá contemplar medidas de curto, médio e longo prazo, bem como identificar as ações que podem ser iniciadas de imediato.

O Ministério do Ambiente e Energia recorda ainda que a legislação e a licença atribuída à SDR Portugal estabelecem deveres de cooperação entre a entidade gestora, os municípios e as entidades responsáveis pelos sistemas de resíduos urbanos.

A SDR Portugal é igualmente responsável pelo financiamento dos custos de limpeza urbana imputáveis às embalagens abrangidas pelo sistema. Esses custos incluem a manutenção e recolha de papeleiras, a varredura, a limpeza de praias, o transporte e o tratamento dos resíduos, nos termos legalmente previstos.

O Governo sublinha que a implementação do sistema deve assegurar uma recolha eficiente das embalagens e a sua reciclagem, sem comprometer a proteção ambiental e a qualidade do espaço público.

O Banco de Moçambique prevê lançar ainda este ano uma plataforma digital para monitorizar em tempo real as operações cambiais, mas rejeita que haja falta generalizada de divisas, reconhecendo constrangimento do mercado.

A intenção foi avançada pelo governador do Banco de Moçambique, Felisberto Navalha, no final da reunião do Comité de Política Monetária (CPMO), que decorreu em Maputo, na qual sustentou que os dados disponíveis apontam para uma melhoria da liquidez em moeda estrangeira no país, necessária desde logo para as importações das empresas.

“Nós queremos, até final de dezembro, final deste ano, colocar à disposição do sistema bancário, colocar à disposição do mercado, uma plataforma que permite em tempo real o Banco de Moçambique monitorar o volume de divisas que os exportadores colocam no sistema para venda, para os bancos, e consequentemente a que preço estão a colocar, e simultaneamente verificar em tempo real o volume de divisas que o mercado, os importadores, estão a procurar e a que preço os bancos estão a colocar”, disse.

Segundo Navalha, a nova ferramenta permitirá acompanhar simultaneamente as divisas disponibilizadas pelos exportadores, os preços praticados, a procura dos importadores e as taxas às quais os bancos comercializam moeda estrangeira.

O objetivo é reforçar a transparência do mercado e dar ao banco central maior capacidade de acompanhamento da formação da taxa de câmbio: “Acreditamos nós que, a partir do próximo ano, teremos mais informação, tendo em conta esta reforma na plataforma, nas tecnologias de informação, beneficiando desta transformação digital que hoje ocorre, para podermos monitorar melhor e verificar exatamente o que está a acontecer com a taxa de câmbio”.

Nas declarações aos jornalistas no final da reunião, a primeira em que participou naquele cargo, o governador rejeitou, contudo, que os constrangimentos reportados por empresas na obtenção de moeda estrangeira resultem de uma escassez generalizada de divisas no mercado.

Até agosto, disse, o sistema bancário “conseguiu comprar no mercado, junto aos seus exportadores e outros agentes económicos, volumes significativos” de divisas, totalizando 5.730 milhões de dólares (4.928 milhões de euros), mais 724 milhões de dólares (623 milhões de euros) face ao mesmo período do ano passado.

“O mercado cambial continua a registar um volume elevado de compras e vendas de divisas, sustentado pela implementação dos projetos de gás natural liquefeito na bacia de Rovuma e pelo desempenho da indústria extrativa num contexto de estabilidade cambial”, disse ainda.

No mesmo período, as vendas de divisas pelos bancos aos seus clientes cresceram em 593 milhões de dólares (510 milhões de euros), para um total de 5.650 milhões de dólares (4.860 milhões de euros), avançou ainda.

Para o governador, estes números demonstram que a análise sobre alegados défices de divisas deve ser feita “com cautela”, avançando ainda que o banco central realizou recentemente encontros com instituições bancárias para identificar eventuais estrangulamentos existentes no circuito cambial.

“Precisamos fazer algumas reformas no funcionamento do mercado, por forma a garantir que este fluxo de divisas, este volume de recursos, possa ser distribuído ou alocado no mercado de forma mais transparente e mais eficiente possível, para que tenhamos controlo ou ideia de onde estão eventualmente algumas bolsas de falta de recursos imediatos”, acrescentou.

Navalha admitiu assim que possam existir situações pontuais de insuficiência de moeda estrangeira em determinadas instituições financeiras, mas sublinhou que isso não significa necessariamente uma falta de divisas à escala de todo o mercado.

“Pode ser numa instituição e não no mercado como um todo”, reiterou, garantindo: “Queria tranquilizar a dizer que neste momento os números que nós temos apontam para uma melhoria cada vez crescente da liquidez em moeda estrangeira no nosso mercado”.